中古ワンルーム~キャピタルゲイン


●値下がりしだいでせっかくのインカムがチャラになる可能性も。
中古ワンルームは利回りの高さが最大の魅力ですが、その分各種のリスクが大きいことも考慮しておく必要があります。たとえば、建物が古くなれば賃料の低下、空室リスクの可能性が高くなるのは避けられませんし、将来の売却可能価格が大きく低下すその可能性もあります。
逆にいえば、将来のキャピタルロスのリスクが見込まれるからこその高い利回りーーという考え方ができるかもしれません。安い価格で手に入って、利回りは高く、売却するときの不安もない。そんな三拍子揃った投資商品があれば誰だって文句なしに買うはずですが、現実にはそうはいきません。

家模型

リスクがあるから、利回りが高いのだという現実を踏まえておかなければならないのです。例をみておきましょう。まず、築五年の中古を一五〇〇万円で買います。各種の経費を除いた利回りが八%なら、一〇年間で一二〇〇万円の収益を得ることができます。
この物件が一〇年後に買った価格と同じ一五〇〇万円で売れれば、実質的に一〇年間で年平均八%の利回りを確保できたことになります。
しかし、一〇年後に購入価格で売れることはまず考えにくいのではないでしょうか。仮にこれが五〇〇万円ダウンして、一〇〇〇万円でしか売れなかったとすれば、実質的な収益は一二〇〇万円-五〇〇万円=七〇〇万円にダウンします。年平均利回りは四・七%に下がります。
さらに、一〇〇〇万円値下がりしたとすれば、一〇年間の収支は一二〇〇万円-一〇〇〇万円=二〇〇万円の収益で、年平均利回りはわずかに一・三%になってしまうのです。


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